3年前に決めた住宅ローンを振り返る。固定金利は「高すぎる安心料」? | とりのマイホームブログ(・∀・)@一条工務店i-smart

3年前に決めた住宅ローンを振り返る。固定金利は「高すぎる安心料」?

こんにちは、とりです(・∀・)

住宅ローンを払い始めてから2年数か月…
まだ30年以上もあるのかと思うと長いですね~。

何年も前から「金利は底」と言われながら、まだ底が見えないですね(;^_^A

我が家は全期間固定金利の住宅ローンにしました。

果たしてこれは正解だったのか…?

そして、低金利を通り越してマイナス金利時代になった今、将来のこと色々考えないとな~と思い、計画していることなど書いてみたいと思います。

住宅ローン振り返り

我が家の住宅ローン・八大疾病保障について

我が家の住宅ローンは全期間固定の1.85%で、八大疾病保障付きです。

通常の団信は、死んだら住宅ローンの残高が0円になる(保険金と相殺される)というものですが、それに八大疾病保障をつけると、ガンとか保険会社が指定する病気になれば、死ななくても住宅ローンの残額が免除されます。

ただ、この八大疾病が適用されるケースというのは非常にハードルが高いと思われるので、本当に入る必要があるのか・入って得なのかは謎です(^^;

うちの場合は、金利に0.1%上乗せで加入できました。

例えば、2500万円を35年で借り入れるとしたら、総返済額は

・八大疾病なし(1.75%)だと33,450,424円
・八大疾病あり(1.85%)だと33,979,497円

その差額は約53万円。
月額だと1,260円ですね。

まだローンがたくさん残っているのに、八大疾病の病気になって働けなくなった、という場合には安心かもしれません。
ローン返済期間中限定の掛捨て保険みたいなものですね。

0.1%だったらなかなか良い条件かと思いましたが、一般的にはもうちょっと高いようです。
0.3%とか。

差額を計算して、本当にその価値があるかどうか考える必要がありますね。

それと、旧ブログを見ていて思い出しましたが、とり家が借りた銀行の団信は「国内の生命保険会社の保険」です。

生命保険は「入る時は厳しいけど、払う時はスムーズ」
損害保険は「入りやすいけど、払う時はなかなかスムーズにいかない」

とか。

夫が健康で良かった(;´▽`A“

また、支払実績は

・死亡して給付されたのは3割
・ガン等の診断による給付が7割

だそうです。

※とり家が借りた銀行の話です
※「上皮内ガン」や「皮膚ガン」などの場合は 給付されないそうです

三大疾病とか、八大疾病とか、今は全疾病というのもあるそうですが、引き受けているのが生命保険会社か損害保険会社かは、注意しておくと良いかもしれません。

金利を「全期間固定」にした理由

我が家が住宅ローンの検討を始めたのは、ちょうど民主党政権が終わり、自民党政権になる頃でした。

当時も金利は低かったですが、「『アベノミクス』とやらが始まるらしいぞ。そしたら金利が上がるかも?」という空気があり、以下の理由で全期間固定を選びました。

  • 変動にすると金利が上昇するかもしれない
  • 当初3年固定などのローンも、固定期間終了後に金利がどれくら上昇するか見えなくて怖い
  • 1.85%で全期間固定は良い条件(だと、銀行勤めの友人に言われた)
  • 性格的に、変動にするといつも金利の上昇に怯えて暮らすことになりそう
  • 変動にするなら、ちゃんと金利動向を調べておいて、いざとなったら借り換えを検討したいが、それが面倒
  • 固定の方が安心して返済できる
  • 固定の方が返済計画を立てやすい
  • 変動にして金利がものすごく上がった時に、ローンを返済できなくて家を売るようなことになったら困る

そんなところでしょうか。

つまり「変動は心配だから固定にする」という感じですね( ̄ー ̄)

ちなみに、当時はフラット35よりも、うちが借りた銀行の全期間固定金利の方が安かったので、フラットは検討しませんでした。

固定金利は安心料としては高すぎる?

金利上昇を心配して固定を選択しましたが、あれから3年…
金利は上がるどころか、下がりましたねΣ(゚д゚;)

まだまだ先のことはわかりませんが、ひょっとして固定金利は「高すぎる安心料」だったのかな?と思う時があります…

固定と変動で比べてみます。
試算条件は下記の通りです。

(例)
借入額:2,500万円
返済期間:35年
固定金利:1.75%
変動金利:0.875%(2013年当時の水準)

【全期間固定の場合】
総返済額:33,450,424円
支払金利総額:8,450,424円
月額:79,644円

【変動の場合】
A. 全期間金利が変わらなかった場合
総返済額:29,032,038円
支払金利総額:4,032,038円
月額:69,124円

もしも変動金利がずっと同じままだったら、固定の方が総支払額が400万以上高いことになります。
400万かぁ…!!!

でも…

B. 当初5年間は同一金利で、それ以降の残期間の平均金利が…
・1%の場合
総返済額:29,481,787円
支払金利総額:4,481,787円
5年目以降の月額(平均):70,373円

・2%の場合
総返済額:33,260,985円
支払金利総額:8,260,985円
5年目以降の月額(平均):80,871円

・3%の場合
総返済額:37,355,658円
支払金利総額:12,355,658円
5年目以降の月額(平均):92,245円

・4%の場合
総返済額:41,751,828円
支払金利総額:16,751,828円
5年目以降の月額(平均):104,456円

全期間固定の時に支払う金利額は845万円に対し、変動だったら400~1675万と、かなり幅が広くなっています。
ローン月額だと約8万~10万。

でも数年後ならともかく、20年後30年後の金利なんて誰にも予測できないので、もっと金利が高くなっている可能性もあるわけですよね。

そんな将来への不安を解消するために、例で挙げた借入額だったら、今のところ「月1万円の安心料」を払っているようなものなのかもしれません。

しかし、いくら変動金利と言っても、突然急上昇するものではないのですよね。
金利上昇は年に2回で、金利が上昇しても月々の支払額の上昇は、5年間の猶予があります。

ただし、月々の支払額はそのままでも、利息の割合が増えて元金がなかなか減らないなんてことにもなるので、注意が必要です。

住宅ローン、こうすれば良かった…かも

先ほど出てきた銀行員の友人は「変動で借りて、金利が上がってきたら借り換える」と言っていました。
職業柄、金利動向は常に把握しているでしょうしね。

とりも、そうすれば良かったかもしれないなぁと、ちょっと思っています(;^_^A

ただ、住宅ローンって損得で考えるものではなく「何かあった時に生活が破綻しないかどうか」で選ぶものなのかな~と思うので、全期間固定も悪くない選択だったとは思います。

とは言え保険と一緒で、なんでもかんでも心配したらキリがないので、「必要以上に安心のための出費をしない」ことも大事なのかもしれません。

コスケさんのコメントが非常に参考になったので、ぜひご覧ください

住宅ローンの選び方

住宅ローンは固定と変動どちらが良いのか。
このことに答えはありません。

返済し終わった時にようやくわかることなのでしょうね。

でも、タイプ別にどちらがオススメかというのは、あるみたいです。

理想の選び方

資金に余裕がある方の場合は、とりあえず変動で借りておいて、金利が上昇したら繰上返済で一気に返してしまうという手があります。

全額返済は無理でも、先ほども書いたように借り換えもアリだと思いますが、タイミングはよく見極めないといけませんね。
それが難しそう…

一方「月々の返済額がこれ以上になると生活が厳しい!」という方は、長期の固定金利の方が良さそうです。

総支払額は高くなるかもしれませんが、変動にして万が一金利上昇した場合に対応しきれないことを考えると、致し方ないですかね。

現実は…

しかし現実には、選び方が逆になってしまうケースがあるようです。

資金に余裕がない場合

ハウスメーカーの営業さんは、お客さんが家を建てるのを諦めたりより安い他社に流れてしまわないよう、コストを安く見せるために変動での試算を出すことがあるとかなんとか。

そういえばうちも、最初は変動を勧められました。

と言っても、営業さんは本当に変動が良いと思って勧めてくれたのだと思いますし、実際今の時点では変動にしておいても良かったかな…と思っているので、それは良いです。

ただし、営業さんはファイナンシャルプランナーとか金融のプロではないですし、家を売ったお客さんの20年後30年後まで心配するということは、ないような気が…

いや、うちの営業さんがという話ではないですよ(;´▽`A“

でももしも自分が家を売る営業だったら「なんだかんだで低金利が続いてるし、変動の方がお得だと思いますよ~きっと」くらいのノリで考えそうな気がします(汗)

変動金利で計算して「月々これくらいなら大丈夫そうだな~」と考えるのは注意が必要です。

変動にしておけば月々の支払額が抑えられますが、その場合は金利上昇しても対応できるのか、しっかり考えてから変動を選択しないといけないですね(>_<)

個人的には、資金に余裕がない場合の方が、固定を選択した方が良いような気がします。

資金に余裕がある場合

上記とは逆に、資金に余裕があるからこそ、月々の支払額が高くなる固定を選択する方も少なからずいるようです。
そして、長期間の固定金利にした人ほど、繰上返済をして結果的に返済年数が短くなる傾向があるらしいです。

金利が一定なので返済計画が立てやすいというのはあると思います。

あと、性格もありそうですよね(笑)

慎重な人ほど固定を選択し、着実に繰り上げ返済をしていくということでしょうか。

とり夫妻もそうですが、やっぱり「いつ金利が上昇するか?」にドキドキしながら暮らしていくのは落ち着かないので、損得で考えたら損しているのかもしれませんが、固定の方が性に合ってはいるんですよね。

住宅ローンの選び方・今ならこうする

当時は、営業さんに勧められた「変動ならこの銀行」「固定ならこの銀行」という、2択から選んでしまいました。

「固定なら」で最初に勧められたのは、当初3年固定というものでしたが、固定期間が短いものって意味がないように感じましたし、それなら変動の方が良いと思うので、「固定ならこの銀行」の全期間固定を選択しました。

でも今にして思うのは、ネット銀行も検討すれば良かったと思います。

大金の話なので、ネット銀行ってなんとなく不安に感じてしまいましたが、「お金」はどこで借りても「お金」ですし、10年後20年後にその銀行がどうなっていようと、あまり関係ないですよね。

それなら、金利や手数料が安ければ安い方がいいのかなーと思いました。
(変動か固定か、何年固定かとかは考えますが)

住宅ローンの比較ポイントについては、こちらの記事に書いています。

※本記事は2017年3月9日に一部情報を新しく書き直しました。 こんにちは、とりです(・∀・) 住宅ローンの超低金利が相変わらず...

最近考えているお金の話

ブログの関係でつながることのできた方々は、お金に対するアンテナが鋭い方が多いように思う今日この頃。

皆様のおかげで、とりもお金のことをよく考えるようになりました。
最近考えていることがいくつかあります。

住宅ローンの繰上返済よりも資産運用?

35年ローンで借りましたが、35年後にはもう良い年です(汗)

その頃には定年が70歳とかになっているかもしれないので定年前かもしれませんが、本当に35年計画で返済するつもりはなく、年に一回繰り上げ返済できたら良いなと思っていました。

実際、去年の1月には繰り上げ返済をしました。

しかし「住宅ローンの繰上返済をするよりも資産運用した方が良い」という考えもありますよね。

とりも色々と考えました。
考えた結果、住宅ローンの繰上返済は、確実に総返済額を大きく減らせるものなので、やっぱりまずは住宅ローンを全部返すことを優先しようと。

住宅ローン
でもさらに考えたのは…

当たり前ですが、住宅ローンは返済してしまうと、お金はもう二度と戻ってきません。

一方、資産運用だったら、万が一現金が必要になった時は、増えているか減っているかはわかりませんが、ある程度のお金を用意することができます。

繰上返済して現金が減るのは心配なので、手元にはなるべく現金を残しておきたい。
でも、現金を貯金しておくだけでは金利なんてたかが知れてますし、増えるどころかインフレによって目減りする可能性もある。

それだったら、運用した方がいいんじゃない?と。。。

それで、ある程度繰上返済しつつも、資産運用もしていった方が良いのかな~と思っているところです。

どうなんでしょう…「どっちも」は良くないのでしょうかね(;´▽`A“
まだ迷い中です。

「4つのお財布」を持つ

最近見たこちらの記事

富裕層は「事業収入」「不動産収入」「配当収入」「給与収入」の4つのお財布があり、サラリーマンでも4つのお財布を作ることは可能だということが書いてありました。

確かにこのご時世、給与収入だけでは安心できませんし、老後までに十分な資金を用意するのも難しそう…

事業収入というのは、サラリーマンの場合いわゆる「副業」でしょうか。
不動産収入は、不動産投資。
配当収入は、株。

これを一人で全部やるのは大変ですが、夫婦二人で4つの財布を持つことならできるのではと考えました。

とりあえず、10年くらい前に定期預金に入れたまま放置してある自分のお金を、投資に回してみようかなぁと思っています。
それでガッツリ儲けるつもりはなく、ゆるゆると運用していって、少しでも老後の蓄えの足しにできればと。

例えば100万円あるとして。

10年定期預金の金利は、今は良くても0.3%のようですね。
10年預けても103万円です。

一方、3%で運用できれば10年で134.4万円、5%で運用できれば10年で162.9万円です。

最近読んだ本によると、とりがやろうと思っているものであれば、平均すると5%で運用できるということなので、このまま定期に入れておくよりずっと良いなと思いました。

むしろもっと早く勉強しておけば良かった…

いきなり全部投資に回すのは怖いので、少額ずつ勉強しながら運用していきたいなーと思います(・∀・)

ツラツラとした長文になってしまい、失礼しました(;´▽`A“

*****
住宅ローンは変動金利を考えている方は、複数の金融機関を比較できる一括審査をするのがおすすめです。

※本記事は2017年3月9日に一部情報を新しく書き直しました。 こんにちは、とりです(・∀・) 住宅ローンの超低金利が相変わらず...
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コメント

  1. コスケ より:

    こんにちは、コスケです( ´ ▽ ` )ノ
    私もフラットにしたので、やっちゃったかなぁと思っていますが、当時は最善だと思って選択したのでこれで良かったと思っています。

    5年後は金利急上昇かも知れませんし、将来のことは全く分かりませんからね(⌒-⌒; )
    原油価格だって2年前まではもう下がることはない!灯油もガソリンも高いままだ!なんて世間で騒がれてましたが、今は大暴落です( ̄▽ ̄)

    金利もどうなるか分かりませんので、計画の立てやすい固定で良かったと個人的には思っています。

    それと変動にして金利が上がったら固定にというのは良く言われている方法ですが、個人的には私を含め大半の人には出来ないと思っています。

    金利が上がる際は、恐らく固定から上がっていくと思いますが、変動金利が上昇し始めて借り換えも必要かな?と感じる頃には固定金利はかなり上がっていて借り換えを躊躇してしまう状態になっているんじゃないかと思います。

    結果、固定にすれば今後上がる心配はないけど目先支払いも増えちゃうし、また金利は下がるかもしれないから様子を見ようと思っているうちにどんどん金利は上がり、固定金利も上昇、さすがにここから乗り換えるのはムリだ!という状態になり、結局高い変動金利で我慢して払っていくということになると思います。

    なので、最初にリスクを避けて固定と決めて借りているとりさんの選択は間違っていないと思いますよ〜!
    もしその時が来てもハラハラドキドキすることもありませんしね。

    もちろん最初からリスクを分かって変動と決めて借りたのならそれはそれでokだと思います。

    もし、この辺りの人間のお金に関する行動に興味があれば、プロスペクト理論で検索してもらうと、こういった場合の行動心理について書かれています( ´ ▽ ` )

    • とり より:

      コスケさん、コメントありがとうございます☆

      原油価格…確かに。。。
      まさかこんなに下がるとは思ってなかったです!

      >金利が上がる際は、恐らく固定から上がっていくと思いますが、変動金利が上昇し始めて借り換えも必要かな?と感じる頃には固定金利はかなり上がっていて借り換えを躊躇してしまう状態になっているんじゃないかと思います。

      固定から上がっていくのですかΣ(・ω・ノ)ノ!
      そ、そっか…
      なんとなく変動から先に上がるか、同時ぐらいに考えてました(;´▽`A“
      それなら確かに、借り換えが非常に難しいですね。。。

      あと、また下がるかもしれないという気持ちもありますよね。
      借り換えも何度もできるわけじゃないですし、そう考えると固定にしておいて良かったですね!
      コスケさんにそう言っていただけて、安心しました(^^)

      20年後30年後には、胸をなでおろしているかもしれないですし、もしも金利が上がらなかったとしても、ちょっと悔しい思いをするだけですもんね(笑)

      「プロスペクト理論」、まだざっとしか見ていないですが、非常に興味深いですね(・∀・)
      勉強してみたくなりました♪

  2. ヤン より:

    こんばんは(^_^)
    わが家もフラット35Sで進めてますが、とりさんも固定なんですね。

    人生最大の買い物の総額が分からないってのは、怖いですしね(^_^;)

    ところで5%なんてとんでも無い利率で運用出来るネタは何でしょうか?(*´∀`*)気になります。

    • とり より:

      ヤンさん、コメントありがとうございます☆

      今はフラットもすごく安いですよね!
      確かに総額がわからないというのは怖いですね(;´▽`A“

      とりは投資経験がないので5%がどれくらいすごいのかよくわかってないのですが(汗)
      インデックスファンドです。
      ネット証券でインデックスファンドやってみようかなーと思ってます。(←まんま本の受け売りです)

      • ヤン より:

        御回答ありがとうございますm(_ _)m
        そうだったんですね(゚∀゚)丁度、私も調べてて、NISA活用するならそれかな(^_^;)とか思ってました。
        なかなか給料増えませんし、資産あるなら運用も考えないとダメですね。

        • とり より:

          おぉ!ヤンさんもちょうど調べていらっしゃったのですねヾ(@°▽°@)ノ

          もしかしたら個人向け国債(10年変動)も買うかもしれませんが、ひとまず自分の貯金は、NISA使ってインデックスファンドかなーと思ってます☆

          給料増えてる人本当にいるのかなぁ…と思うぐらい、景気の良い話を聞きません(汗)
          国としても、もう年金で高齢者の生活を支えていくことはできないので、自分で運用してね♪という方針を進めていくと、本に書いてありましたねー。
          NISA枠も少し増えましたもんね。

          良くも悪くも自己責任の時代になっていくのかなぁと、ぼんやりと思っています。

  3. しろはな より:

    2年ぐらい前にも固定に決めたのは「もうこれ以上下がらないだろう」と思っていたのですがorz やっぱり読めませんよね(ニュースを見て歯をくいしばりながら)
    ただ、そのときによく考えて決めたので、後悔は少ないというか……とりさんのおっしゃるとおり、我が家は性格的にも安心料が欲しかったこともあります。大事なのは「生活が破綻しないこと」ですもんね。
    前にちょっと冗談でバブル期の金利とか調べてみたら、どえりゃーすぎて滝汗が……あれでいけると思えるような感じだったんだ……

    我が家は「子のことで急にいるかも」「病気になったら」ということで、とりあえず手元にお金を置いておく方針にしておりますが、これも人それぞれですよね(頭金等でカッスカスになったこともあります(泣)) とりさんのブログ等を参考にしながら、そのときそのときにベストを考えていきたいです。いい記事をありがとうございました。

    でも宝くじが当たったら、浮かれモードで一気に返済したいですw

    • とり より:

      しろはなさん、コメントありがとうございます☆

      そうなんですよね!
      うちもこれ以上下がらないだろう、そろそろ上がるだろうと考えていましたし、実際その後少し上がったのですが…

      こんな記事書いておきながらなんですが、もし今から住宅ローン組むならやっぱり固定にするんだろうなぁと思います(;´▽`A“

      バブル期の金利…調べてみましたが、どえりゃーですね(滝汗)

      義両親がバブル末期?はじけた直後?に家建ててますが、金利何%だったんだろう…
      おそらく返済期間は短いと思います。
      この年齢での新築を反対されたのは、その金利の感覚だからなんだろうなぁと思います。

      うちも急にお金が必要になるかもしれない懸念事項が色々あるのと、元々現金がないと不安を感じる性格ということもありまして。
      でも結局手元にいくらあれば安心なのか、「完璧な安心」を求めたらキリがないのと、預金しておくだけでは何も良いことがないので、資産運用のことを考え始めた次第です(^^)

      とりもまだ勉強を始めたばかりで、実際に行動に移してはいないですが、ご参考になったら嬉しいです(*^o^*)

      宝くじが当たったら、一気に返済した上に、調子に乗ってもう一件建てそうです(笑)