借換えが全てじゃない！住宅ローンの金利を下げる方法とは？

こんにちは、とりです(･∀･)

何年も前から「今が金利の底」なんて言われてきましたが、ついにマイナス金利時代に突入し、住宅ローンの金利もさらに下がってきましたね。

定期預金や普通預金の金利も、笑っちゃうぐらい低くなりましたが、住宅ローンの金利引き下げは願ったりです:*:・(￣∀￣)・:*:

2016年3月には、過去最低レベルの住宅ローン金利になることが予想されているようですね。

しかし、今は異常事態でもあるので、3月に下がった後、4月になったら急に上がるという可能性もあるようです。

テレビなどでは頻繁に「住宅ローンを借り換えて節約しましょう」と呼びかけていますね。

しかし、借換え以外にも節約する方法はあります。

今日は住宅ローンの借り換えについてと、そもそも借り換えをしなくても金利を下げてもらう方法について考えてみます。

住宅ローンの借り換えは得か損か？

テレビでは「金利が1%以上下がるなら借り換えた方が得」と言っていました。0.5%と言う人もいるそうです。

でも、そんなザックリとした考え方で大丈夫なのか心配ですよね（;´▽｀A“

ちょっと計算してみます。

住宅ローンの借換えにかかる費用

借換えには色々な費用がかかります。

いくら金利が安くなっても、諸経費の方が高くつくようでは損をしてしまいますから、そこはしっかり計算しておく必要があります。

住宅ローンの借換えにかかる費用は、以下のものがあります。

• 現在借りている銀行の一括繰上返済手数料
• 借換えする銀行に支払う事務手数料
• 保証料
• 登記費用（抵当権の抹消→設定）
  →司法書士費用、登録免許税、印紙代

現在借りている銀行の一括繰上返済手数料

銀行によると思いますが、一括で返済する時は結構お金かかりますね。

うちが借りている銀行だと、固定金利で元金1000万以上の場合は54,000円です。

ちなみに変動だと5,400円。あんまり意識していませんでしたが、10倍も違うんですね～。

借換えする銀行に支払う事務手数料と保証料

これも銀行によって様々ですね。

こちらのリンク先サイトを参考にさせていただきました。
住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例も

事務手数料が高い代わりに保証料が0円のところと、事務手数料が0円または安い代わりに保証料がかかるところがあるようです。

ざっと見たところ、保証料0円の場合、事務手数料が融資額2.16%というところが多いですね。

例えば2000万円借り換えるとしたら、事務手数料は43万2千円になります。

一方、事務手数料が無料で保証料が0.2%金利上乗せ・もしくは一括前払いも可という銀行もあります。

保証料は借りる人の状況によって金額に幅があるので、信用度の高い方の場合は金利上乗せだと大分損をしてしまうかもしれませんね(´・ω・`)

あと、保証料を前払いしている場合、35年ローンであれば35年分支払っているので、繰上返済をすると保証料が一部戻ってくる場合があります。

登記費用

家を建てた時の表題登記とか保存登記は自分でもできますが、抵当権の抹消や設定は、銀行がまずOKしてくれないでしょうね～。

やはり司法書士さんに頼まざるを得ません。

司法書士報酬は概ね5～10万円くらいのようですが、銀行によっては銀行が指定する司法書士さんにしか頼めない場合もあるようです。

登録免許税は、新規で借り入れる場合は特例で0.1%なのですが、借換えの場合は特例なしの0.4%になるようです。
ということは、2000万円借り換えるのなら、8万円となります。

印紙代は、借入額1000万円～5000万円の場合、2万円です。

以上を合計すると、15～20万円ですね。

団信保険料

民間ローンの場合、シンプルな団信であれば別途費用はかからない（銀行負担）ケースが多いようなのですが、我が家の場合は+0.1%で八大疾病保障をつけています。
借換え先でも八大疾病をつける場合は、その分も考慮しないといけないですね。

また、民間ローンからフラットに借り換える場合、団信は任意加入ですが、保険料はかかります。

フラットの場合の団信の料金は、以下のサイトで計算できます。

http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.php

フラットの団信は1年に1度支払うのですが、最初の年が一番高くて、なかなかのインパクトです。

例えば、2000万円を30年、金利1.5%で借りるとしたら、特約をつけなくても1年目の支払いが71,600円で、トータルだと117万円もします。

結構高いので、団信には入らずに民間の生命保険の方が良いかもしれませんね。

neronaさんが詳しく解説してくださっています。

http://icube2011.doorblog.jp/archives/3042727.html

借換えにかかる諸費用と、金利引き下げ効果を比較すると？

では金利が何%下がったら…と行きたいところですが、大事なのは金利タイプです。

変動→変動や、固定→固定（期間は同一）なら比較しやすいですが、変動→固定であれば金利変動リスクがなくなるというメリットがありますし、固定→変動なら金利変動リスクが発生するというデメリットがあるので、一概には損・得が言えなくなります。

ここでは仮に、民間ローンの固定→民間ローンの固定で計算してみることにします。

（例）
新規借入した時の金額：2500万円
借入期間：35年（現在5年経過し、残り30年）
借換え時の元金：22,360,203円
借り換える金額：22,300,000円
※端数処理のため、6万円持ち出すことにしてみました。

【諸費用】

• 一括繰上返済手数料…54,000円（←銀行によります）
• 保証料なし・事務手数料2.16%のところで借りるとすると、事務手数料…481,680円
• 登記費用…20万円（ざっくり）
• 元金と借入額の差額…60,203円

合計：746,203円

【総支払額】
2%（35年固定） → 1.5%（30年固定）に借り換えるとして…

・借り換えなかった場合
総支払額：34,782,393円

・借り換えた場合
借換え前支払額：4,968,960円
借換え後支払額：27,706,089円
合計：32,675,049円

諸費用を足すと33,421,252円

借り換えなかった場合との差額…－1,360,868円

という訳で、諸費用を除いても136万円ほどお得になりました。

※住宅ローン返済シミュレーションはこちらを使わせていただきました。

…という計算方法で合っていますかね…？？？（;´▽｀A“

ただ、民間から民間でこの条件なら良いですが、民間からフラットの場合は、団信の費用を考えるとメリットがほとんどないかもしれません。

ちなみに諸費用はこの他、住民票や印鑑証明の発行手数料など、こまごまとしたものもかかってくるようです。

今回2%→1.5%で計算してみましたが、30年固定だと今のところもうちょっと高いですね。

金利2%以下で借りている方は、固定→固定ではそれほどメリットが得られないかもしれません。

2.5%くらいなら、借換えメリットは大きくなりそうですね。

あとは35年で借りたけれど、資金のめどがついて20年固定にできるとか、30年払いだけど10年固定・その後変動でも良いという場合にも、メリットは大きそうです。

＜追記＞
簡単に借換えがシミュレーションできるサイトがありました。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/karikae/openPage.do

借り換えをせずに金利を下げてもらう方法

実際に借換えをするとなると何かと大変ですが、実はわざわざ借換えをしなくても、現在借りている銀行に金利引き下げの交渉をするという手段もあるそうです。

と言っても何の下準備もせずに「金利下げてください」とお願いしに行っても難しいでしょう（;´▽｀A“

金利引き下げ交渉の準備

金利引き下げ交渉の前に、以下のような準備をしておくと良さそうです。

1. ネット銀行も含め、他行の金利を調べておく（保証料や事務手数料も含めて検討）
2. 借り換えにかかる費用と得られるメリットを計算
3. 借換え先候補の銀行に事前審査を通しておく
4. 借入中の銀行に、借り換えを検討していて他行で事前審査が通っていることを伝える

これだけ準備をしておけば、銀行側もお客さんを逃がしたくはないでしょうから、検討してもらえるのではないかと思います。

金利引き下げであれば、借換えと違ってそれほど諸費用がかからないですし、手間も省けます。

事前審査というとちょっとハードルが高く感じますが、こちらのサイトで一括で事前審査を受けられます。

住宅ローン一括審査申込はこちら

住宅ローン金利は、来月（2016年3月）は下がると言われていますが、4月以降どうなるかわかりません。
スイスでは、マイナス金利導入後、住宅ローン金利は上がってしまったそうです。

ですから、今のうちに下調べと事前審査を通しておいて、3月の金利が発表されたらすぐに行動に移せるようにしておくというのも一つの手ですね。

交渉時の注意

住宅ローンを借りる前は、審査に通るようにクレジットカードの数を減らしたり、携帯電話などの料金を滞納しないように気を付けますが、住宅ローンが実行された後は、またクレジットカードを増やしたり、うっかり料金滞納などをしていないでしょうか？（;´▽｀A“

借換えでも金利引き下げでも、もう一度審査を受けることになるので、注意が必要です。

もしも住宅ローンの支払いを滞納してしまったことがある場合は、かなり無理がありますね（汗）

その他、新規で借入れした時より収入が減っていないかも注意です。

借換え時の注意

交渉決裂して、住宅ローンを借り換える！となった場合にも、注意が必要です。

まず、新たに団信に入るとしたら健康状態に問題ないかどうかですね。

団信に入る時には健康状態を告知しないといけませんが、例えばレーシックなんかでも告知義務が発生するそうです。

本当にちょっとしたことでも「手術」となり、加入できないケースもあり得ますので、注意が必要です。

健康状態に問題がある場合、団信に入れなかったら民間保険に入ることになると思いますが、その場合にももちろん審査がありますので、団信や保険に入れるかどうかもチェックしておいた方が良さそうですね。

それから、これは個人的な意見ですが…
以前こんな記事を書いておいて言うのもなんですが

https://tori-ismart.net/housing-loan-reflection/

固定→変動への変更は注意が必要です。

新規借入時に金利上昇リスクのない固定を選んだのに、わざわざリスクのある変動に変えてしまって大丈夫なのか。

思ったよりも貯金が増えて、いざという時には一括繰上返済ができる場合は良いと思いますが、金利上昇で家計破綻の危険性がある場合は、固定のままの方が良いですね。

銀行員の友人の話によると、借換えってそう何度もできるものではないそうです。

最初から変動で借りて、あとから固定に借り変えるのは大丈夫ですが、固定→変動→固定となると、難しくなってくるかもしれません。

一方、変動→固定はアリだと思います。

変動金利も安いですが、固定金利も十分安いので、固定金利が安い今のうちに、金利上昇リスクのないものへ借り換えるというのも良いのかなーと。

ただ、変動→固定って基本的には金利が上がることになるので、節約のためというよりは、リスク回避のためになりますね。

とり家はどうするか

我が家はどうするか…。
できれば借換えせずに金利引き下げ交渉をしたいところですが、今のところそれは無理そうです。

現在、とり家が借りている住宅ローンは全期間固定・八大疾病付きで1.85%なのですが、今は同じ銀行・同じ内容のローンが八大疾病なしで1.95%なのですよね…。

八大疾病を付けると+0.2%になったようなので、今なら2.15%です。

とり家が契約した時は、非常にラッキーだったのかもしれません。

今後の動向をチェックして、全期間固定金利が下がるようだったら、交渉を検討してみようと思います。

他行で借換えをするとなると、30年か25年固定ぐらいで良い条件の銀行があれば検討の余地はありますが、既に十分安い金利で借りられているので、借換えメリットは得られなさそうですね（;´▽｀A“

うちは2013年にローン実行されていますが、それと同じかそれ以降に借りた方は、借換えメリットを得るのは難しいかもしれませんね。

2016年7月、フラット35年で35年固定も1%を下回りました！

以上、住宅ローンの借換えと金利引き下げ交渉について考えてみました。

素人ゆえ、見落としていることがあるかもしれませんのでご注意ください。
借換えをなさる場合は、十分な下調べをお願い致しますm(_ _)m

借換えを検討する際は、こちらの記事も参考になるかもしれません。

https://tori-ismart.net/housing-loan-examination/