住宅ローン借り換えのチャンス!借換えにかかる諸費用や、借換えした方が良い人は?

こんにちは、とりです(・∀・)

今日は4月1日。
4月の住宅ローン金利が発表されました。

大手銀行は4月の金利を引き上げたというニュースがある一方、フラット35は金利が引き下げに!
4ヶ月連続下落し、過去最低金利を記録しました。

下記リンク先を見ると、変動もさらに安くなっているような?
じぶん銀行0.497%!
住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例も

変動はさておき、長期固定はどうでしょうか。
業界最低金利を謳う楽天銀行の金利を見てみると…

楽天銀行金利(2016年4月)

楽天銀行住宅ローン【借り替え】

わぉ!
先月と比べると、15年以上~20年以下は変わっていないのですが、21年以上の金利が0.06%下がりました。
35年固定でも1.19%って!

うちが新規借入した2013年当時からすると考えられない数字です。

いや~、正直住宅ローンの借換えなんて面倒なことはしたくありません…(汗)
しかしこれだけ金利が下がってしまったら、借換えを検討しないわけにはいきません。。。(;´▽`A“

まずは現在借りている銀行に金利引き下げ交渉を…

以前このような記事を書きました。

借換えが全てじゃない!住宅ローンの金利を下げる方法とは?
こんにちは、とりです(・∀・) 何年も前から「今が金利の底」なんて言われてきましたが、ついにマイナス金利時代に突入し、住宅ローンの金利...

借換えを検討する前に、まずは現在借りている銀行に金利引き下げ交渉をするという手段があります。

そのため、現在借りている銀行の金利に注視してきましたが…

動かざること山の如し!

我が家は全期間固定・八大疾病付き1.85%で借りていますが、同じ条件の金利が今は2.15%!
同じ条件で金利を引き下げて欲しいと言っても、これでは難しそうです(T_T)

借換えシミュレーションをしてみる

以前の記事では地道に計算してしまいましたが、住宅金融支援機構のサイトでも簡単にシミュレーションができます。

借換えシミュレーション – 住宅金融支援機構

我が家の場合でシミュレーションしてみると、団信に三大疾病をつけなければ、諸費用を入れても総額で数十万円安くなるようです。

我が家の場合だとそれくらいですが、例えば以下の条件から、楽天銀行のフラット35に借り換えると…

現在の金利:2%
残債:2000万円
残期間:30年

試算条件

シミュレーション結果

130万円くらい得するようです。

※シミュレーション結果はあくまでも目安です

借換えに必要な諸費用は?

諸費用については、現在借りている銀行への繰上返済手数料や司法書士報酬なんかは銀行や司法書士さんによって違うので、注意が必要です。

先ほどのサイトでは、シミュレーションの条件入力画面の「試算する」ボタンの下にある「その他諸費用を入力する」から細かい金額を指定することができるので、それを利用すると良いと思います。

諸費用は、以下のものがかかります。

  • 現在借りている銀行の一括繰上返済手数料
  • 借換えする銀行に支払う事務手数料
  • 保証料
  • 登記費用(抵当権の抹消→設定):司法書士費用、登録免許税、印紙代

一括繰上返済手数料は、うちが借りている銀行の場合だと54,000円です。(固定金利だと高く、変動金利だと安いです)

楽天銀行で借り換える場合、事務手数料は0.756%です。
例えば2000万円借り換えるなら、20,000,000 × 0.00756 = 151,200円

約15万円です。安いですね!
ちなみに返済口座を楽天銀行以外にした場合は1.404%は280,800円です。
13万も違うのかぁ。。。

フラットの場合、保証料は無料。

登記費用は多めに見積もって20万円とします。

全部で40万円ぐらいの費用がかかってしまいますね。

(その代わり、現在借りている銀行から保証料がいくらか戻ってくる可能性があります。)

今は八大疾病保証付き団信なので、フラットの団信に三大疾病をつけるとほとんどメリットが出ない…
条件を変えたくないのであれば、うちの場合は借換えメリットがほとんどないようです。

でも三大疾病いらないかなぁ…

住宅ローン借換えした方が良いかもしれない人

高い金利で借りている方はもちろんですが、他にもどんな方が借換えをした方が良いか、考えてみました。

※あくまでも個人の考えです。

変動金利で借りている方

何十年という返済期間の中で、金利はいつ上昇するかわかりません。
今は固定金利もすごく安いので、今のうちに固定金利に借り換えるのもアリかなぁと思ったり。

上がり始めてから借り換えようとしても、そのタイミングを見極めるのはとても難しそうです。
変動の場合、上がり始めたら繰上返済をする余裕が欲しいところですね。

繰上返済の予定がない方

借換えせずに、どんどん繰上返済をしてしまえば、結果的に返済期間も総支払額も安くなります。

しかし、繰上返済を一切しない予定であれば、諸費用を払ってでもトータルのメリットがそこそこあるのなら、少しでも金利は安い方が良いかなぁと思いました。

月々の支払いを減らしたい方

借換えして金利が安くなると、返済期間を変えなければ毎月の返済額が安くなります。

ローンの支払いがちょっと苦しいとか、家計の資金繰りを良くしたい場合にも、借換えは有効に思います。

安くなった分を無駄遣いしてしまっては意味がないですが…(;´▽`A“
まぁ、その分ちょこっとだけ贅沢して生活を豊かにするというのもアリかもしれないですね(^^)

とにかく利息を減らしたい方

安い金利で借り換えると、期間が同じなら毎月返済額は下がります。

しかし、毎月返済額は今のままで良いという場合は、借入期間を元々の残期間よりも短くするというのもアリだなぁと思いました。
そうすることで利息の軽減効果がさらに高くなりますね。

さらに例えばですが、あと23年の予定だったところを20年にできれば、金利をさらに下げることができます。

借換えで疑問に思ったこと

借換えについて調べていた時に疑問に思っていたことと答えを、ザッとご紹介します。

フラットからフラットも借換えできる?
⇒できます。

フラット35Sって?
⇒フラット35とフラット35Sの違いは、住宅支援機構のサイトによると、

 【フラット35】Sとは、【フラット35】をお申込みのお客さまが、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に、【フラット35】のお借入金利を一定期間引き下げる制度です。

フラット35よりも金利が安いですが、借換は対象外となります。

融資率って?
⇒銀行によっては、融資率により金利が違うことがあります。
例えば「融資率9割以下の場合」だったら、借入金額が住宅購入価格の9割以下であること。
住宅の値段が2500万円だったら、借入額が2250万円以下ということですね。

借換え時の注意

借換えをする時に注意した方が良さそうなことを書いてみます。

ローン実行時期に注意!

2016年4月の金利を見て「この金利なら借り換えたい!」と思っても、適用される金利は「ローン実行時」になります。
手続きには時間がかかるので、実行が5月になると、今の金利と異なる可能性がありますのでご注意ください。

審査や手続きには時間がかかりますし、役所や法務局に行く必要があります。
(または郵送も可)

必要書類については、neronaさんの記事もご参考にどうぞ☆(優良住宅ローンの場合です)
【借換えNo.4】 住宅ローンの借り換えの必要書類(市役所・税務署・法務局編) : 書庫のある家@i-cube

団信に注意!

うちの場合だと、今借りている銀行ではシンプルな団信の場合は費用がかからなくて、八大疾病を+0.1%(当時)でつけられました。

でも、フラットに借りかえて団信に加入しようとすると、結構高いんですよね…

民間ローンで借りている場合、団信の費用がかかっていない方は多いと思います。

民間ローンからフラットへ借換えの場合、団信に加入するかどうか、三大疾病をつけるかどうか、1人で入るか夫婦で入るか、ということを検討してみると、思ったよりもメリットがないことがあるのでご注意ください。

以上、取り急ぎ4月の金利と住宅ローン借り換えについてでした~(^O^)/

住宅ローンの借換えを検討される場合は、こちらの記事も参考になるかもしれません。

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コメント

  1. がちゃっぴ より:

    こんばんは。
    今はマイナス金利で住宅ローンの金利も下がる・・・かと思いきや上がったりしているので、何が本当か分からなくなっています。
    でも固定金利も今は安いので、変動金利で借りている私としてはどうしようか思案中です・・・。
    少し支払額が高くなっても、将来変わらずに返済していく安心感を得ようか迷いますね。

    • とり より:

      がちゃっぴさん、コメントありがとうございます☆

      マイナス金利って「パルプンテ」みたいですよね!(←ドラクエ知らなかったらすみません 汗)

      以前だったら固定か変動か悩ましかったですが、ここまで来たら固定が良いかなぁと思いました。
      でも既に変動で借りている方は、支払額が上がってしまいますものね。
      悩ましいですね(;´▽`A“

  2. コスケ より:

    こんにちは、コスケです!
    金利本当にやすくなりましたね〜

    うちも結構やすいところで借りられたってよろこんでいましたが、1年経ってマイナス金利突入効果でさらにやすく・・・

    まぁ、うちの場合今から借り換えるほどではないのですが、1年待っておけばなぁなんて思ってしまいます。

    金利安効果で、多少建築コストが上がっても総支払額変わらずにもっと改良されて性能の上がったi-smartに・・・

    いやいや、考えないようにしようε-(´∀`; )
    未来が分からない以上欲しいと思った時が買い時ですからね!

    • とり より:

      コスケさん、コメントありがとうございます☆

      建てる時期が後になればなるほど、もっと性能の良い家に住めるというのは、ものすごいジレンマですよね(;´▽`A“
      うちもあと数か月遅ければ、もっと電気代が安くなる性能が手に入ったのに…!

      でもそんなこと言ってるといつまでたっても建てられないですもんね。。。
      それに、何年か待ってる間に病気になって、団信に入れなくなる可能性もありますしね。
      新築は勢いも必要ですしね!熱が冷めてしまうとなかなか難しいですよね~。

      コスケさんのおっしゃる通り、欲しいと思った時が買い時だと思います!