住宅ローン繰上返済のメリットとデメリットを考える。

こんにちは、とりです(・∀・)

住宅ローンはなるべく繰上返済をした方が良いのか?
それとも繰上返済しない方が良いのか?

色んな考え方があると思います。

今日は住宅ローンの繰上返済のメリットとデメリットについて考えてみようと思います。

繰上返済すると住宅ローン控除の恩恵が減る?

住宅ローン控除とは、住宅ローンの返済期間が10年以上残っている場合、所得税や住民税から、ローン残高の1%分が減税される制度です。(最長10年間)

注:細かい条件が色々あります。詳しくはこちら

例えばその年の年末ローン残高が2500万円の場合、25万円が年末調整(1年目は確定申告後)で戻ってきます。

ただしこれはあくまでも減税の制度なので、所得税や住民税を25万円以上払っている場合は25万円返ってきますが、15万円しか払っていない場合は15万円しか返ってきません。

さて、住宅ローン控除を受けている場合、繰上返済したら住宅ローン控除の恩恵が減ってしまい、もったいなく感じる方がいらっしゃるかもしれません。

そこで、計算してみます。

(例)

  • 借入額:3000万円
  • 借入期間:35年
  • 利息:1.5%
  • 長期優良住宅(控除対象借入限度額が3000万円)
  • 支払っている税金:20万円

住宅ローン控除で還付される金額の比較

A. 繰上返済しない場合
10年後の残高は2290万なので、10年間毎年20万円還付、つまり10年で200万円還付。
(支払っている税金は20万円なので、1年で20万円までしか還付されません)

B. ローン実行の1ヶ月後から、2年に1度100万円ずつ5回の繰上返済(期間短縮)する場合
10年後の残高は1954万円で、10年間で196万円還付。

C. ローン実行の1ヶ月後から、1年に1度100万円ずつ10回の繰上返済(期間短縮)する場合
10年後の残高は1596万円で、10年間で180万円還付。

繰上返済しても、数万~数十万の違いです。

繰上返済で節約できる利息額の比較

A. 繰上返済しない場合
利息総額は857万円

B. ローン実行の1ヶ月後から、2年に1度100万円ずつ5回の繰上返済(期間短縮)する場合
利息総額は606万円

C. ローン実行の1ヶ月後から、1年に1度100万円ずつ10回の繰上返済(期間短縮)する場合
利息総額は433万円

利息軽減効果は100万単位で差がでてきます。

住宅ローン控除でたくさん還付を受けたいからと言って繰上返済をしないのは、この試算条件だと返って損をすることになってしまいます。

低金利で借りている場合の比較

では、もっと金利が安い場合はどうでしょうか?
今度は以下の条件で計算してみます。

(例)

  • 借入額:3000万円
  • 借入期間:35年
  • 利息:0.6%
  • 長期優良住宅(控除対象借入限度額が3000万円)
  • 支払っている税金:30万円

たくさん稼いでいる方や、夫婦二人でローンを組んでいる場合は支払っている税金が多いので、住宅ローン控除の恩恵をさらに受けられる前提にしてみます。

A. 繰上返済しない場合
利息総額は326万円
10年間の還付金額の合計は257万円

B. ローン実行の1ヶ月後から、2年に1度100万円ずつ繰上返済(期間短縮)を5回行う場合
利息総額は237円万円
10年間の還付金額の合計は226万円

この場合でも、繰上返済することで還付金は31万円減りますが、利息軽減効果は89万円になります。
差額は58万円ですね。

先ほどの金利1.5%の条件と比べると少ないとはいえ、やはり利息軽減効果の方が大きいです。

住宅ローンの金利が高かったり、借入額が多い方ほど、繰上返済による利息軽減効果は大きくなります。

また、金利が安いと言っても変動で借りている場合は金利上昇リスクがありますので、繰上返済をしなかったとしても、いざという時に一気に返せるように備えておく必要がありそうです。

それから、フラットや一部固定などで「当初○年間は金利優遇」という方もいらっしゃいます。

例えば当初10年間は金利優遇の場合、「せっかく優遇されているので10年間は繰上返済をしない」のか、「優遇期間関係なく繰上返済する」のかという問題もありますね。

こちらのサイトで細かい計算ができますので、興味ある方は試算してみてください。
(還付される税金のMAX値にご注意ください)

高機能住宅ローンシミュレーション

団信に入っているので、繰上返済したら損する?

住宅ローンを組む時には団信に入るケースが多いと思います。

団信は、借入時にそれなりの保険金を払うことにより、お金を借りた本人が途中で死亡してしまった場合にローンの残高が0円になるというもの。

せっかく繰上返済をしたのに一家の大黒柱が亡くなってしまったら、これまで繰上返済したお金が水の泡になってしまうので、繰上返済を躊躇してしまう方がいらっしゃるかもしれません。

そこで、計算してみます。

(例)

  • 借入金額:2500万円
  • 金利:1.5%
  • 返済期間:35年
  • 手元資金:300万円

家を建てた時に、もしもの時のために現金300万円を残し、それ以上の貯金は頭金に。
足りない分2500万円を借り入れたとします。

10年経過直後に団信発動したら?

A. 繰上返済はせず、1年で50万円を10年(500万)貯金した場合
団信発動時の貯金は800万円。
住宅ローン残高1908万円がチャラに。

B. 2年に一度100万円繰上返済を5回した場合
団信発動時の貯金は貯金は300万円。
住宅ローン残高1365万円がチャラに。

Aの場合は手元に800万円残った上に、1908万円の得をすることになります。
一方、Bの場合は手元に300万円しか残らない上に、得をするのも1365万円。

「得」というのもなんだか…ですが、便宜上(;´▽`A“

なんだかAの方が良さそうな気がしてしまいますよね。

でも、35歳から住宅ローンを組んだとして、45歳までに亡くなってしまう確率はどれくらいでしょうか。

30年後の65歳だったら現実味を帯びてきますが、30年後だとAの場合の残高は435万円。
Bの場合は既に27年でローンの支払いを終えて、ローンが無くなった分貯金できているかもですね。

大黒柱の身に何も起きなかったら?

A. 繰上返済はせず、1年で50万円を10年(500万)貯金した場合
支払利息:714万円
返済期間:35年

B. 2年に1度100万円繰上返済を5回した場合
支払利息:469万円
返済期間:27年1ヶ月

Bの方は、約245万円の利息軽減効果があります。

プロスペクト理論の罠

繰上返済をしても、大黒柱に何かあって団信が発動したら、返済した分を損した気になる…

これはまさに、先日コメント欄で教えていただいた「プロスペクト理論」というやつでしょうか(・∀・)

簡単に調べてみた程度の知識ですが、同じ金額でも得をするのと損をするのでは、損をする方が強く印象に残るのだそうです。
そして、損を回避するための行動を取りがちなのだそう。

先ほどの、合計500万円の繰上返済の例に当てはめて考えてみると…

A. 繰上返済をしない時の心理
もしも500万円繰上返済をしても、ローン返済中に万が一のことがあったら「500万円損してしまう!」

B. 繰上返済をする時の心理
何かあったら500万円損するかもしれないけれど、繰上返済をしたら利息軽減効果があるので、最終的には「245万円を節約できる」

500万円の損失回避か、245万円の得か。

プロスペクト理論の罠にハマると500万円の損失を回避したくなりますが、大黒柱に何かがあって団信が発動する確率は…?
と考えれば、答えが出ると思います。

10年後に何かあった場合の貯金が不安

10年後に大黒柱が亡くなってしまう確率は低いかもしれないけれど、もし本当にそうなってしまった場合、いくら住宅ローンが無くなっても貯金が300万円では不安なので、やっぱり繰上返済はせずに貯金をしたいと思う方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、その場合はそもそも貯金ではなく、保険で対応するという考え方もあります。

ネットなら掛捨ての格安保険があります。

例えば、大黒柱が35歳男性で、1歳と3歳のお子さんがいる場合。

お子さんが独り立ちするまで余裕を持って25年間、保険金500万円の保険に入るとすると、安いところなら月々1,559円で入れます。

10年後に何かあったとして、10年で払った金額は187,080円です。
25年間何もなくても、25年間で払う金額は467,700円。

1000万円の保険なら、月々2,891円、10年で払った金額は346,920円です。
25年間何もなくても、25年間で払う金額は894,300円。

金利にもよりますが、利息軽減効果を考えると、ほとんどの場合が保険に入って繰上返済する方がお得なのかなぁと思います。

ただ一番難しいのは、死亡はしなくても病気やケガによる障害などで、働けなくなって収入が0になってしまった場合…。

保険金は下りないけれど、介護や治療でお金がかかる、なんていうケースが一番大変そうですね(汗)

そういう時のために就業不能保険とかありますけど、結構高いんですよね(;´▽`A“

医療保険とかガン保険とか、色々ありますけど、やっぱり不安…という場合は「何かあった時に手元に残す金額」を増やすことになるでしょうかね。

1000万円あれば安心、というのであれば、1000万円たまったらそこから先は繰上返済すれば良いかと思いますが、いくらあれば安心かって難しいですよね(;´▽`A“

繰上返済のデメリット

とりが唯一、繰上返済のデメリットと考えるのは、先日も書きましたが「返したお金は二度と戻ってこない」ということです。

「いくらあれば安心か」というのは人それぞれ。
確率的には0.001%くらいのことでも、0%でない限りは心配という場合は、繰上返済をしてお金が無くなってしまうことに不安を覚えがちです。

そこで考えたのが、先日も書いたように「投資に回す」という作戦です。

先ほどと同じく、以下の条件で借り入れた場合。
(例)

  • 借入金額:2500万円
  • 金利:1.5%
  • 返済期間:35年

繰り返しになりますが、繰上返済をしなかった場合、利息は714万円です。
2年に一度100万円繰上返済を5回した場合は469万円。

245万円の利息軽減効果ですね。

一方、10年後から35年後までの25年間、500万円を資産運用したとして、利回り3%で運用できれば1,046.9万円になるので、約547万円の利益が出せます。
(ただし税金や手数料も考慮する必要はあります)

儲けだけを考えると、資産運用するのが一番良さそうに見えますが、当然リスクもあります。
利回りが期待していたほどにならなかったり、または元本割れすることも考えられます。

それなら、リスク0で利息軽減効果が得られる繰上返済(しかも税金もかからない 笑)は、なかなか良い選択肢なのではないかと思います(^^)

それにローンを早く払い終えることができれば、それだけ精神的・経済的余裕も生まれますしね:*:・( ̄∀ ̄)・:*:

繰上返済は早く行った方が効果が高い

ご存じかとは思いますが、最後に一応書いておきます。

住宅ローンは、借りる期間が長ければ長いほど、支払う金利の額が高くなります。
そして長期間で借りても、早く繰上返済をした方が支払う金利が安く済みます。

具体的に考えてみましょう。

(例)

  • 借入金額:2500万円
  • 金利:1.5%
  • 返済期間:35年

A. 10年後に500万円繰上返済した場合
支払利息:528万円

B. ローン実行2年後から、2年に1回100万円ずつ5回繰上返済した場合
支払利息:488万円

同じ「500万円の繰上返済」でも、40万円の違いがでてきます。

ただし、だからと言って少額ずつこまめに繰上返済すれば良いかというとそうとも言い切れません。

繰上返済には手数料がかかります。
手数料がかからない銀行もありますが、戻し保証料の方で手数料がかかるみたいです。

保証料は、35年ローンを組んだら35年分の保証料を支払いますが、繰上返済(期間短縮)により返済期間が短くなったら、短くなった分のお金を返してもらえるのですよね。

そのあたりで手数料がかかるようです。

チラっと小耳にはさんだ程度なので、間違えなどあるかもしれません。
詳しくはローンを借りた銀行にご相談ください。

とりが借りた銀行では、繰上返済する金額の目安は「返済期間が1年短くなるくらいの金額」と言われました。

以上、住宅ローン繰上返済のメリットとデメリットについて考えてみましたが、ほとんどメリットだと思います☆

しかし固定金利であれば、損得を考えずに家賃感覚で淡々と払っていく・繰上返済はしないでお金を有効に使うという選択肢もあると思います。

以上はとりが繰上返済をした方が良いのか・しない方が良いのか、考えたことを記述しただけですので(汗)何か間違いがあるかもしれませんし、もっと色々な考え方があると思います。

あくまでもご参考として捉えていただき、繰上返済や資産運用等については自己責任でお願いしますm(_ _)m

<2016年8月21日追記>
現在借りている金利にもよりますが、今なら借り換えもおすすめです。

繰上返済は手元の資金が減りますが、借換えは資金をほとんど減らさずに&ノーリスクで利息を減らせます☆

住宅ローンを比較するポイントについてはこちら。

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コメント

  1. ヤン より:

    詳細な分析ありがとうございます(^_^)参考になります。

    無駄に借りない方が基本的には、いいんでしょうね(^_^;)ここらへんの計算方法がよく分からなくなります。

    運用先として堅実な方法があれば選択肢には、なるのかなとは思いますが、難しいですね(^_^;)

    • とり より:

      ヤンさん、コメントありがとうございます☆

      借りられるだけ借りて有効活用する方もいらっしゃいますが、向き不向きはありそうですよね(´・ω・`)
      とり夫妻は性格的に無理ですね(;´▽`A“

      堅実な運用先…難しいですよね(T_T)
      先日読んだ本は、安全な運用先として国債を勧めていましたが、マイナス金利になっちゃいましたし(汗)

      投資に自信がなければ、貯蓄型保険と言う選択肢もあるのかもしれませんが(うちも数年前からやってます)、良い選択肢かどうかは謎です(汗)

      少なくとも住宅ローンの繰上返済は堅実ですね(;´▽`A“
      いや~本当難しいです。

  2. コスケ より:

    こんにちは、コスケです( ´ ▽ ` )ノ
    やはり出来るだけ借りない、借りたものは早く返すというのがベストな感じがしますね。

    私もある程度余裕があれば繰り上げ返済したいところですが、それこそ事故や怪我、病気などのことを考えると現実は中々厳しいです。

    うちは固定なので、それこそ家賃感覚で・・・というのも一つの方法かも知れません。
    ある程度余裕が出来たときに返す、そんな感じで地道に頑張っていこうかな〜、先は長いですε-(´∀`; )

    • とり より:

      コスケさん、コメントありがとうございます☆

      そうですよね~家賃感覚でずっと払っていくのもアリですよね。
      35年で組んでるので、繰上返済して遅くとも60歳までには完済しなきゃ!と思ってましたが…

      でも、賃貸に住んでいる人は定年後もずっと家賃を払っていくわけですし(持家でローン完済後も税金や修繕費などありますが)、60までに完済できなくても貯金があれば別に良いのかな…とか、色々考えちゃいますね。

      定年退職までにいくら貯金すれば良いのかとか、このまま普通に貯金していくとどれくらいになるのかとか、毎年繰上返済してローン早く終わったら、その後どれくらいのペースで貯金していけるのかとか、昨日はすごく考えちゃいました(;´▽`A“